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物管企业上市潮 港交所独占94.7%名额

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物管企业上市潮 港交所独占94.7%名额

发布时间: 2019-12-20

原标题:物管企业上市潮,港交所独占94.7%名额,2020年仍将“恒温沸腾”? 来源:港股解码

  在房地产开发行业飞速发展的“火热”日子中,物业管理服务被当成行业的附庸品。在房地产开发行业“退烧”之际,物管行业正宛若新生。

  中国物管行业发源地

  几乎整个80年代至90年代初,中国物业管理行业的萌芽都是在深圳诞生。

  1981年3月10日,中国第一家物业管理公司——深圳市物业管理公司由深圳市编制委员会成立,同年9月深港两地协力开发的涉外商品房小区东湖丽苑成立物业管理处。这一年,深圳经济特区刚满周岁。

  两年之后,位于深圳市罗湖区的国际商业大厦成为首家进行物业管理的商业体;1985年,物管服务进驻深圳市鹏基工业区;1991年,莲花二村由深圳国土资源和房产管理局(原深圳市住宅局)开发建设,成为居民住宅物业管理试点单位。直到次年,福田区的著名景点莲花山公园在莲花二村西侧筹建,经过五年建设,这座立有中国改革开放总设计师铜像的公园才正式对外开放。

  历经十年的时间,中国物管行业的雏形在中国的南方先行落地生根,并且完成了商用物业、产业园区物业以及居民住宅物业三大类型的布局。

  中国物业走入现代:扎堆赴港上市

  谁曾想到,近三十年之后的今天,中国的物管行业仍然青睐于祖国的南方。自2014年国内首家独立上市的物业管理公司——彩生活(4.22-0.02-0.47%)(01778-HK)在香港联交所上市计起,截止发稿日(2019年12月19日)共有19家独立上市的物管公司,这其中仅有南都物业(603506-CN)一家选择于上交所上市,其余十四家都将选择了香港联交所(仅统计主板,新三板未列入)。

  同时,从物管公司在不同年份的上市数量来看,2018年和2019年物管上市公司数量显著提升。

  截止发稿日,港交所还有宝龙商业(09909-HK)已通过港交所聆讯,另有兴业物联服务、烨星集团、建业新生活三家物管企业已向港交所递交上市申请。这为明年物管公司的保持较高的上市数量,奠定基础。

  这里也发现两个有意思的现象。

  第一、几乎所有的中国物管上市公司都将上市交易所选择在香港;第二,2018与2019年物管公司上市数量暴增,仅2018一年的上市公司数量就抵得上此前四年总和,2019年则表现更佳。

  中国的物管公司集中在香港上市,且2018年、2019年上市数量爆发,这是为什么呢?

  房地产开发景气度下降,物管行业集中度上升

  财华社统计1999至2019年(2019年截止前11月)约二十年间中国商品房销售面积变动。2014年,中国首家独立上市的物管公司——彩生活登陆港交所时,中国商品房年化销售面积同比下降7.6%,是二十年间下跌速度第二快的年份。2018年2019年在“房住不炒”与房企融资端收紧的政策背景下,商品房销售增长再次放缓,2019年前11个月商品房销量同比仅增长0.2%,增长几乎停滞。在我国的经济周期、房地产行业周期及政策调控的三重因素叠加下,房地产市场由增量发展向存量运营转变,物管行业顺势被推至时代的前端。

  分物业类型来看,住宅销售面积增速下滑幅度较小。2019年前11个月,办公楼及商业营业用房销售面积同比分别下降11.9%及14.1%,唯有住宅销售面积仍然同比微增0.2%。

  房屋销售面积影响物管行业预期在管面积的增长,如果说这是关乎物管行业的“最近的未来”,那么新房开工总面积增速的变化就影响着较远期的未来。

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